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专家的总以为房价要稳了却涨得更凶

发布时间:2019-07-30 12:34:29

自2002年起,楼市的调控政策就不断出台,很多人称之为“8年抗战”。然而,奇怪的是,每次调控房地产后,房价就会飞涨,所谓“调控调控,越调越涨”。

作为一个入行16年的房产专家,双赢机构总经理章惠芳经历了“8年抗战”,然而让她也感到迷惑不解的是,楼市为何会进入一个调控“怪圈”?

楼市是个政策市

从2002年起,在章惠芳的印象中,杭州楼市共经历过3次大力度的调控:2005~2006年、2007~2008年、2010年。前两次调控的结果都是:成交量短期出现下跌,甚至出现降价,但没过多久又”旧态复萌”,然后是新一轮的疯狂上涨。

章惠芳深刻感受到“天时”即政策的重要性是在2005年。虽然2002年、2003年国家都出台调控政策,但效果不明显,政策的实施反而成为房价加速上涨的风向标。2005年政府出台更严厉的政策即俗称的“国八条”。那一年,楼市真正进入“冰冻期”。

“国八条”的主要内容就是首次提出区分普通和非普通住宅,二手房开始征收营业税;2006年,“国六条”再次加重二手房交易税赋,并首次提出90/70限制;2006年7月,国税总局又出台108号文,对二手房强制征收个税。当年,杭州透明售房网的最低日成交套数是个位数,五六月份很长时间在20~30套的日成交量附近徘徊。

但调控力度越大,房价反弹更大。2007年,杭州房价迎来一轮更为迅猛的上涨。”2007年的二三月份,楼市似乎还卖不动,但自4月份起,楼市一下子火起来。”章惠芳回忆道。”当时,一个朋友托我买万家花城的房子。我们都没想到会那么疯狂,直到该楼盘凌晨突然开盘,开发商营销部门的一位朋友给我发了'警察都出动了'的短信我们才如梦初醒。”

2007年的6~7月份,大家都像突然觉醒了似的,都要买房,而开发商却没什么房子可卖。于是,自6月份开始,房价跳空高开,翻番地往上涨。“信步闲庭2006年底开盘,房价才6000~7000元/平方米。2007年7月份,突然上涨到1.2万~1.3万元/平方米。”

“2007年这一波猛烈上涨行情大家都没估计,总以为房价应该稳定了。”章惠芳说。

2007年,国家再次出手调控,8月13日,中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

专家的总以为房价要稳了却涨得更凶

。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。2007年9月27日,央行和银监会联合发布了“二套房”新政,二套房首付比例不低于40%,利率1.1倍。

“一开始,大家对二套房提高首付利率的政策还没什么大反应。但自12月份银行开始严格执行这一政策后,市场开始降温。随后,2008年,国家先后多次加息并上调存款准备金率,国家银根收紧的意图越来越明显。2008年9月,金融危机冲击下,万科打折,房价首次大幅度下跌。”章惠芳说,这是杭州楼市历史上难得的一次降价。

2009年,由于金融危机政府救市,房价再次疯涨。2010年4月,“国十条”以“中国史上最严厉的调控”面目再次出现,楼市再次陷入低迷。

越调越涨的市场让人看不懂

这几年的调控,似乎都会出现这样一个怪现象:调控力度越大,房价反弹力度也就越大。

杭州历史上两次最大的涨价潮就出现在2007年和2009年。而在这两次大涨前,都经历过一轮大的楼市调控。

“如果没有2005~2006年的调控,从某种意义上讲,可能也不会出现2007年的房价疯涨。”章惠芳认为。

政策的出发点无疑是好的。“国六条”的90/70旨在加大中小户型普通住宅的供应,调整供应结构性矛盾。但由于地方政府在实施时有一定的滞后性,执行政策时采用一刀切的模式,不管老地块新地块都一律要求“90平方米以下户型占套型面积的70%”。这样,很多项目都再做规划延后开工。等到2007年大家都想买房了,楼市供应却出现了房荒,开发商捂盘现象此起彼伏,土地价格也一再创新高。

2009年的大涨,似乎是“金融危机救了房地产业”。2008年10月,在全球金融危机的冲击下,各地救市政策频出,四万亿大单,让很多原本因资金链即将断裂眼看要破产的公司“起死回生”。2009年,楼价再次一路狂奔。

对于今年的调控,章惠芳认为,比前两次可能更为有效。“但是,要真正改变楼市的投机心态,还不能光靠'堵',切断需求,关键还在于'疏',要将楼市的闲散资金引到别的渠道去,让住宅的投资属性弱下来。否则一旦政策放松,大量的投资需求还会涌入楼市。”章惠芳说。

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